1️⃣ Değer artışı ve %90’lık değer artış payı ne?

Yönetmelik iki şeyi ayırıyor:

  • Değer artışı (Madde 4/b):
    Plan değişikliğine konu alanın,

    • plan değişikliği öncesi piyasa değeri ile

    • plan değişikliği sonrası piyasa değeri
      arasındaki fark.

  • Değer artış payı (Madde 4/c):
    Bu farkın %90’ı.
    Yani:

Değer artış payı = (Plan sonrası değer – plan öncesi değer) x %90

Bu %90’lık tutar kamuya ödenecek kısım; geriye kalan %10 artış fiilen malik lehine kalmış oluyor.

2️⃣ Hangi plan değişiklikleri için %90 alınır? (Madde 5–6)

Değer artış payının konusu:

  • Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle,

  • Uygulama imar planı değişikliği yapılması,

  • Bu değişiklik sonucunda bir değer artışı oluşması.

Değer artış payına konu olan değişiklik türleri:

  1. Ada bazında değişiklikler (Madde 6/1-a):

    • En az 1000 m² ve üzeri oluşmuş imar adalarında,

    • Ada bazında;

      • nüfus artışı,

      • yapı yoğunluğu artışı (emsal),

      • kat adedi / bina yüksekliği artışı,

      • veya fonksiyon değişikliği
        getiren plan değişiklikleri
        → Değer artış payına konu.

  2. Parsel bazında değişiklikler (Madde 6/1-b):

    • Parsel bazında; konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği yapılırsa,

    • Ayrıca konut içeren karma parsellerde (ticaret+konut, turizm+konut vb.) nüfus ve yoğunluğu artırmamak kaydıyla yapılan bazı fonksiyon değişiklikleri de değer artışına konu.

  3. İçinde riskli yapı bulunan parseller (Madde 6/2):

    • Mevcut planda verilen emsale esas inşaat alanını
      %20’nin ÜZERİNDE artıran değişikliklerde
      → Sadece %20’nin üstündeki kısım değer artış payına tabi.

  4. Mahkemece iptal edilen planlar (Madde 6/3):

    • Mahkeme iptali söz konusu ise,

    • İptal edilen planla yeni teklif plan arasındaki değer farkının %90’ı
      → Doğrudan değer artış payı olarak alınır.

3️⃣ Hangi durumlarda değer artış payı alınmıyor? (Madde 7)

Özetle, aşağıdaki durumlarda DAP yok:

  • 6306 sayılı Kanun kapsamındaki:

    • Riskli alanlar

    • Rezerv yapı alanları

    • Riskli yapı içeren parsellerde %20’ye kadar (emsal artışı) yapılacak plan değişiklikleri

  • Kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar (Madde 7/2)

  • Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar (Madde 7/3)

  • Yençok: serbest olup sadece 8/1(b) usulüne göre yapılan bazı yükseklik düzenlemeleri

  • Teknik düzeltmeler:

    • Cephe hattı düzeltmesi,

    • Yapı yaklaşma mesafesi düzeni,

    • Ancak emsale esas inşaat alanı, nüfus, yükseklik, kat artmamak ve DOP azalmamak şartıyla (Madde 7/5)

  • İmar hakkı aktarımı amaçlı plan değişiklikleri (Madde 7/8)

vs. (diğer teknik istisnalar da madde 7’de sayılıyor).

4️⃣ Değerleme nasıl yapılıyor? (Madde 8–9)

Değerleme raporu (Madde 8)

  • İdare, DAP sistemi üzerinden:

    • En az iki SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu atıyor.

  • Bu kuruluşlar:

    • Plan öncesi piyasa değerini,

    • Plan sonrası piyasa değerini
      hesaplıyor.

  • Aradaki fark “değer artışı” olarak raporlanıyor.

  • Önemli ayrım:
    ➤ Değerlemede mevcut yapı, tesis, muhdesat bedeli dikkate alınmıyor (sadece arsa değeri mantığı).

Kıymet takdir komisyonu (Madde 9)

  • En az:

    • 1 şehir plancısı / harita mühendisi / mimar,

    • 1 inşaat mühendisi,

    • Arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, gayrimenkul geliştirme vb. alanlardan uzmanlar
      → Toplam en az 5 asıl + 3 yedek üyeden oluşuyor.

  • Komisyon:

    • Yetkili kuruluşların raporlarını inceliyor,

    • Değerler arasında %20’den fazla fark varsa ek/yeniden rapor isteyebiliyor,

    • Gerekirse üçüncü bir şirket veya üniversite/meslek birliğinden görüş alabiliyor.

  • Sonuçta:

    En az iki rapordaki değerlerin aritmetik ortalamasından az olmamak üzere nihai değer artışını belirliyor.

5️⃣ Süreç akışı: başvuru → tespit → kesinleşme → ödeme

a) Başvuru (Madde 10)

  • Aynı alan içindeki bütün maliklerin (veya vekillerinin) imzalı dilekçesiyle idareye başvuru.

  • Uygulama imar planı değişikliği teklifi buna ekleniyor.

b) Değer artışının tespiti (Madde 11)

  • Plan değişikliği idarece onaylandıktan sonra, askıya çıkmadan önce:

    • Malikler, değerleme raporu bedelini 15 gün içinde yatırıyor.

    • Ödeme yapılırsa DAP sistemi üzerinden değerleme kuruluşları atanıyor.

    • 30 gün içinde raporlar DAP sistemine yükleniyor.

  • Komisyon en geç 15 + 15 (uzatma) gün içinde nihai değer artışını belirliyor.

c) Kesinleşme ve askı (Madde 12)

  • Komisyonun belirlediği değer artışı + %90’ı üzerinden hesaplanan değer artış payı,

    • Malike tebliğ ediliyor.

  • Malik, 7 gün içinde:

    • Bedeli kabul edip peşin/taksit tercihini bildiriyor, veya

    • Bedeli reddedip itiraz ediyor, veya

    • Ödemeyeceğini bildiriyor (bu durumda plan eski haline döndürülüyor).

  • Askı sürecinde planda değişiklik olursa, tüm değerleme ve tahakkuk buna göre revize ediliyor.

6️⃣ Ödeme şartları ve taksitler (Madde 13)

  • Ödeme, Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara / ilgili muhasebe birimine yapılıyor.

  • Değer artış payı tam ödenene kadar:

    • Satış / devir / bağış,

    • Talep üzerine arazi/arsa düzenlemesi,

    • Ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı
      verilemiyor.

Ödeme şekli:

  • Peşin öderse:

    • %10 indirim var.

    • Tahakkuku izleyen 1 ay içinde ödenmesi gerekiyor.

  • Taksitle öderse:

    • Toplam 4 taksit:

        1. taksit: tahakkuktan sonra 1 ay içinde, faizsiz,

      • 2., 3., 4. taksitler: sırasıyla 6., 12. ve 18. aylarda,
        biriken TÜFE aylık değişim oranları kadar artırılarak ödeniyor.

    • Süresinde ödeme yapılmazsa:

      • %10 indirim hakkı gidiyor,

      • Ödenmeyen kısım TÜFE’ye göre artırılıyor.

7️⃣ Değer artış payının kimlere nasıl dağıtılacağı (Madde 14)

Özet:

  • Büyükşehir olan illerde:

    • %25 → Büyükşehir Belediyesi

    • %25 → İlgili ilçe belediyesi

    • %25 → 6306 sayılı Kanun Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı

    • %25 → Genel bütçe (Hazine geliri)

  • Büyükşehir olmayan illerde:

    • %40 → Planı onaylayan idare

    • %30 → Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı

    • %30 → Genel bütçe

  • Bakanlıkça onaylı planlarda ve diğer genel bütçeli idarelerde pay yapısı ayrı düzenlenmiş (ama yine dönüşüm hesabı + ilgili idare + Hazine üçgeni).

8️⃣ Tapu şerhi mantığı (Madde 15)

  • Plan değişikliği onaylandığında, askıya çıkmadan önce tapuya şu şerh düşülüyor:

“Taşınmaz değer artışına tabidir… değer artış payının tamamı ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.”

  • Nihai tutar ve ödeme şekli de tapuya bildiriliyor.

  • Tam ödeme yapıldığında, şerh kaldırılıyor.

9️⃣ Geçiş hükümleri (Geçici 1–3)

  • Geçici 1:
    20.02.2020’den önce başvuru almış bazı plan değişiklikleri değer artış payına tabi değil.

  • Geçici 2:
    4.7.2024 öncesi/sonrası oluşan tahakkuklar için:

    • Mutlaka değer artışının %90’ı esas,

    • Ancak 2023→2024→2025 geçişinde yeniden değerleme / TÜFE güncellemesi özel kurallara bağlanmış,

    • Mevcut tahakkuk sahiplerine özel bildirim + 1 ay içinde peşin/taksit seçimi ve %10 indirim imkânı.

  • Geçici 3:
    12.12.2024’ten önce riskli yapı şerhi bulunan parseller için:

    • Başvurusu alınmış bazı plan değişikliklerinde,
      riskli yapının emsalinin 1,5 katına kadar artan kısmı için değer artış payı alınmıyor (geçiş kolaylığı).

10️⃣ Kısaca “%90 olayı”nın pratik anlamı

  • Sen plan değişikliğiyle rant yaratıyorsun (emsal, yükseklik, fonksiyon artıyor).

  • Bu artıştan doğan piyasa değer farkının %90’ı,
    “değer artış payı” adıyla kamunun.

  • Ödenmedikçe:

    • Tapuda işlem,

    • İmar uygulaması,

    • İnşaat ruhsatı
      olmuyor.

Görüntülenme: 36